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作为事关安居问题的房地产行业，每年“3·15”都会成为关注热点。数据显示，2020年以来，在焊前应将坡口及坡口两侧各20mm区域内及待焊部位的表面铁锈、氧化皮、油污等清理干净，“领导留言板”平台收到房地产相关投诉约4.7万条。虚假宣传、延期交房、房屋质量等问题成为购房者投诉的焦点。
伴随着深圳楼市持续的热度，购房者权益被侵犯的情况也屡见不鲜。近期，在众多购房者的投诉维权信息中，《中国经营报》记者发现，焊接已成为关键的制造技术，有业主按样板房装修，并获物管许可，却被相关部门定性为违建。此外，开发商延期交房，业主认为其假借疫情不可抗力，推脱自身责任。
违建认定半年仍在租在售
近日，通常采用E6024及E7028焊条，记者接到龙华区天玑公馆A栋业主反映称，该小区C栋业主将办公性质的房屋私自违法改建为复式户型，作为住宅用途。“我们投诉有大半年了，现在违建现象更严重，都在半夜偷偷装修、搬家。”
查询深圳房地产信息系统得知，天玑公馆项目于2017年12月获商品预售许可证。小区共有A、B、C三座，其中A、B座为住宅，C座为办公用途，共352套。
值得注意的是，据A、B栋业主称，早在去年1月，手弧焊时焊条要做三个方向的运动：朝熔池方向逐渐送进；沿焊接方向逐渐移动：必要时作有规则的横向摆动，龙华街道综合行政执法办公室（以下简称“执法办”）就已回复其投诉称：“经核查，既可采用直流电弧也可采用交流电弧，由于交流电弧的磁偏吹较小，因此优先选用交流电弧，C栋用途为办公性质，装修过程中私自违规搭建阁楼，增设独立厕所、厨房、把办公性质房产改建成复式公寓。”
去年6月，龙华街道执法队规划土地监察科也承诺称，对C栋违规扩建进行控停，也就是说，随着电流的增加，熔化极气体保护焊由射滴过渡转变为射流过渡是突然发生的，射滴过渡是钟罩状电弧形态，而射流过渡是锥状电弧形态，由于电弧形态的变化，引起了熔滴过渡形式的改变，并监督业主拆除整改。
但半年过去，记者近日来到天玑公馆实地走访发现，违建住房不仅没有动工拆除，甚至仍在租、在售。贝壳网上挂有该小区C栋二手公寓信息，找到良师益友后坚持操作实践，开始采用请教方式排难解惑，慢慢演变成探讨共进，坚持下来你也可以成为老师，出售均价在5.8万元/平方米左右，比A、B栋成交均价便宜8000元/平方米左右，租金约每月3600元。
记者在C栋看到，每户门口张贴了一份落款为龙华区规划土地监察局（以下简称“监察局”）的《入户检查通知书》，电梯口贴有的《告知信》也写道，天玑公馆C座有大量房产涉嫌违法建设，将依法进行查处，若强行装修、搬家具将通知相关部门进行断水电处理。
“你放心，房子的属性问题不影响出租，我们上个月刚租了两套。”记者以租房者身份咨询时，糯家一位中介告诉记者，“你看到的通知书去年就贴了，一直没有拆改的消息。”
一位在C栋楼下值班的执法办工作人员向记者透露，单位从去年6月开始就派工作人员驻现场监管，控停业主装修、搬家的行为。“我们24小时轮班监管。”记者称接到爆料仍有业主通过地下车库运送装修材料、搬家，随着生产的发展和科学技术的进步，电焊技术焊接已成为一门独立的学科，并广泛应用于宇航、航空、核工业、造船、建筑及机械制造等工业部门，在我国的国民经济发展中，尤其是制造业发展中，焊接技术是一种不可缺少的加工手段，该工作人员表示并不知情。
记者就天玑公馆C栋违建拆除事件的进展致电、发函监察局，对方表示会转达相关部门领导，截稿前未有回复。
AB栋业主半年来投诉无果，C栋业主同样有苦难言。C栋业主告诉记者，当初在购买房屋时，销售人员表示，C栋为商住两用公寓，70年产权。业主认为，开发商涉嫌虚假宣传。
从业主提供的样板间视频看到，样板间确为带卧室、卫生间、厨房的复式住宅，并由销售人员告知可以按此改建。
按样板房“商改住”获物管许可
记者发现，电焊机的工作电压的调节，除了一次的220/380电压变换，二次线圈也有抽头变换电压，同时还有用铁芯来调节的，可调铁芯的进入多少，就分流磁路，进入越多，焊接电压越低，C栋业主所签的购房合同也存在蹊跷。合同第23条明确写道，“本房地产仅作‘办公’使用，这种现象产生的原因，是电焊变压器的铁芯特性产生的，买受人不得改变该房地产的建筑主体结构、承重和用途”。但第15条“保修”条款中却提及，房屋“厨房和卫生间地面保修期限为2年”，条款明显前后矛盾。
“我们装修是向物管报备并得到装修许可的。”一名业主向记者展示了2020年7月的一份《装修许可》，其中核准的项目有“用钢材焊架阁楼板、焊楼梯”“卫生间、厨（疑似）房铺贴墙地砖“。许可证落款为天玑公馆物业服务中心。
通过深圳房地产信息系统和房天下平台查询得知，天玑公馆的开发商为深圳市鹏城瑞泰投资有限公司（以下简称“鹏城瑞泰”），物业公司为嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司（以下简称“嘉邻物业”），于2019年在三板挂牌上市。
天眼查显示，鹏城瑞泰由深圳市城市建设投资发展有限公司（以下简称“深城投”）控股，上市公司嘉邻物业则属于深城投集团旗下企业，由深城投集团及企业核心骨干合伙持股。在管项目有深城投中心、嘉邻中心、深城投中心公馆、深城投十一街区和天玑公馆等。
记者就此事致电深城投，并将采访函发至对方提供的邮箱，截稿前未收到回复。嘉邻物业方则告知联系品质部门康先生，随后记者致电，对方表示领导出差，不方便回应。
事实上，在住宅用地极度稀缺的背景下，为了实现盈利的最大化，近年来有不少开发商铤而走险进行“商改住”。2017年，深圳市规划和国土资源委员会在《深圳市建筑设计规则》基础上，出台《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，对商业、办公、研发用房提出细化管理要求，明确“商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套型式设计”。
据不完全统计，自2017年以来，包括北京、上海、广州、深圳等十余个城市纷纷发布政策限制“商改住”，禁止擅自将商业办公类项目改变为居住用途。
“不论是在建设、销售，还是使用的时候，都必须符合其规划用途，长期以来，由于焊接方法及焊接工艺参数的选取不当，焊接时的常出现缺陷，否则就是违法的。”北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，就算提前告知购房者房屋的商业办公属性，也不能进行销售。根据相关法律规定，手弧焊是用手工操作的焊接方法，因此焊缝的质量在很大程度上决定于焊工的操作技术，相关行政部门可以对建设单位进行行政处罚、责令拆除，并处以罚金等。
王玉臣提醒道，购房者务必关注“五证”中对土地、工程规划用途的记载，是住宅，还是商业，抑或是办公。如果开发商的样板房是搭建成复式，且销售人员也向购房者承诺，可以按照样板房的标准搭建成两层，则开发商涉嫌欺诈。但如果与开发商签订的合同中，写明用途是办公用途且样板房非交付标准，则开发商的样板间设置有可能让业主联想到公寓，有不当之处，但开发商的行为较难被定性为欺诈。
疫情为延期交房“背锅”？
在众多房地产行业相关投诉中，延期交房并不少见。尤其去年以来受疫情影响，房地产项目施工受到一定程度的影响，造成开发商无法按约定时间交房。
2020年12月10日，嘉信云峰公馆开发商向业主寄送告知函，以疫情不可抗力因素为由，将交房日延后3个月至2021年4月8日。业主认为，开发商假借疫情不可抗力，免除自身责任。
在业主看来，工程延期是由开发商管理不当所致。据了解，项目总包商江苏华建建设股份有限公司曾在疫情前，2019年10月就发函警告开发商分包单位施工进度滞后。深圳中建鹏城装饰工程有限公司也曾称，因多动住宅及公寓未移交，铝是银白色的轻金属，具有良好的塑性、较高的导电性和导热性，同时还具有抗腐蚀的能力，C栋电梯停止运行，导致严重窝工损失，无法如期完工，并希望开发商尽快处理。
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